Devre Mülk Sözleşmelerinde Cayma ve Para İadesi

DEVRE MÜLK (DEVRE TATİL) SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR VE TÜKETİCİLERİN VERDİKLERİNİ GERİ ALMASI

                                                                                               Av. Mert DEMİR

Günümüzde devre mülk konusu tüketiciler için büyük bir sorun haline gelmiştir. Tüketicilerin hakları konusunda bilinçli olması ve vakit kaybetmeden gerekli hukuki mücadeleye başlaması olumlu netice almak için büyük önem arz etmektedir. Bu tebliğ işbu doğrultuda oluşturulmuştur.

Birtakım şirketler tarafından bedava tatil ve sair şekillerde tüketicilere vaatlerde bulunularak tüketiciler hiç ummadıkları bir sözleşme masasına oturtulmaktadır. Devre mülk pazarlaması içerisinde tüketicilerin iradesi etkisizleştirilmeye çalışılarak saldırgan satış yöntemleriyle tüketicilere Devre Mülk sözleşmesi ve bonolar (senet) imzalatılmaktadır. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için birtakım Kanuni şartları taşıması gerekmektedir. Sözleşmenin geçerli olmasına ya da olmamasına göre durum tüketiciler açısından farklı sonuçlar doğurmaktadır.

I.                   DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNE KURULMASI VE GEÇERLİLİĞİNE İLİŞKİN SORUNLAR

A)    SÖZLEŞME GEÇERSİZ İSE: Uygulamada en çok karşılaşılan durum imzalanan sözleşme içerisinde bir taşınmazın devrinin vaat edildiği adi yazılı sözleşmelerdir. (Yani noterde veya tapuda yapılmayan tarafların kendi arasında düzenledikleri sözleşme). Örneğin; sözleşme konusu bölümünde taşınmaz bilgileri verilerek bağımsız bölümlerden birinin 7/3650 hissesinin satışı gibi taşınmazda pay devri vaat edilen sözleşmeler.

Devre mülk (devre tatil) sözleşmelerine uygulanacak usul ve esaslar, Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nde belirtilmiştir. Anılan Yönetmeliğin “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlığı altında düzenlenen 15. maddesinde: “Bu Yönetmeliğin uygulanmasında; 2nci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen sözleşmelere konu taşınmazların ön ödemeli satışı, konusu ayni hak olan ön ödemeli devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir. b) Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi düzenlemesi zorunludur.” denilmiştir.

Bu bağlamda yukarıdaki şekilde taşınmazın belirli bir miktar payının devrini konu alan sözleşmeler noterde yapılmadığı müddetçe kesin olarak hükümsüzdür. Taraflar arasında hiçbir şekilde hüküm ve sonuç doğurmaz. Yapılan senetler Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun gereği tüketiciyi bağlamaz.

1)      TAPU DEVRİNDEN ÖNCEKİ HUKUKİ DURUM: Yukarıda belirtilen şartları taşımayan bir sözleşmenin imzalanması durumunda tüketici herhangi bir zaman sınırıyla bağlı olmaksızın verdiklerini aynen geri alabilir. Yargıtay da bu doğrultuda karar vermektedir. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2018/1937 E. 2018/11754 K. 06.12.2018 tarihli kararında: “Devremülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekir” diyerek bu hususu vurgulamıştır. Benzer çok sayıda karar bulunmaktadır. 

Öyleyse taşınmazın devrine konu bir sözleşmenin adi yazılı olması halinde -tapu devri öncesinde- ne kadar süre geçmiş olursa olsun bu sözleşme hiçbir zaman geçerli olmayacaktır ve tüketici zaman sınırı olmaksızın verdiklerini iade alabilecektir.

2)      TAPU DEVRİNDEN SONRAKİ HUKUKİ DURUM: Tapunun devredilmesi akabinde her ne kadar sözleşme geçersiz olsa da devirle birlikte Yargıtay sözleşmenin geçerli hale geldiğini kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2019/2239 E. 2019/6480 K. 23.05.2019 tarihli kararında: “Her ne kadar taşınmaz devrini içeren sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması geçersiz ise de, taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşme geçerlilik kazanacaktır.” denilmiştir.  Her ne kadar Yargıtay hükmü böyle ise de kanaatimce kesin hükümsüz bir sözleşmenin ifa ile geçerli hale gelmesi mümkün değildir. Meğerki geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil etsin. Ancak Yargıtay istikrarlı olarak bu tutumunu sürdürmektedir. Bu durumda aşağıda açıkladığımız (B) maddesine göre değerlendirme yapılacak ve tüketici buna göre cayma hakkını kullanacaktır.

B)    SÖZLEŞME GEÇERLİ İSE; Yukarıda örneklendiği üzere taşınmazın devri vaadini içeren bir devre mülk sözleşmesi noterde geçerli şekilde yapılmışsa burada tüketici cayma süresine sadık kalarak sözleşmeden dönebilir. Buna göre anılan Yönetmeliğin 7. maddesi gereğince “Tüketici, (…) sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.”

Ancak belirtmek gerekir ki 14 günlük süre ancak sözleşmenin imzalanması ile cayma formu gibi ilgili belgelerin tüketiciye verilmesi ve tüketiciye cayma hakkı konusunda bilgi verilmesi durumunda geçerlidir. Yönetmeliğin 5, 6, 8 ve 14 (1) maddesinde belirtilen esaslara aykırı olup müvekkile cayma hakkına ilişkin bilgi verilmemiş, sözleşme tarihinin tüketicinin el yazısı ile yazılmamış olması, tüketiciye cayma formu teslim edilmemiş olması ayrıca bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin tüketiciye verilmemesi durumunda devre mülk sözleşmesi Yönetmelikte belirtilen EK-5’deki esaslara aykırı olacaktır. Yönetmeliğin 10. maddesinde belirtildiği üzere satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükârda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer. Yani burada artık tüketicinin cayma hakkını kullanabilmesi için 14 gün+1 yıllık süresi vardır. Kanun’da açıkça her halükârda dediğinden bu sürenin geçmesinden sonra tüketicinin cayma hakkını kullanması mümkün değildir.

Cayma hakkının kullanılması akabinde tüketicinin verdiklerinin aynen iadesi gerekir.

C)    SÖZLEŞME GEÇERLİ VEYA TAPU DEVRİ YAPILMIŞ VE CAYMA SÜRESİ GEÇMİŞSE: Bu durumda tüketici tapunun kendisine devri akabinde taşınmazın fiilen teslimine kadar sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

Teslim şartının ne zaman gerçekleşeceğine ilişkin Prof. Dr. Ayşe Havutcu’nun “Yargıtay Kararları Işığında Devre Mülk-Devre Tatil Hakkı”[1] adlı eserinden aynen alıntı ile: “Taşınmaz üzerinde kat irtifakı tesis edilip tüketici adına kat irtifakı tescil edildikten sonra inşaat devam edeceğinden, inşaatın tamamlanıp kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli hale gelmesi, kullanıma hazır biçimde tüketiciye teslim edilmesinden önce teslimin gerçekleşmiş sayılmaması isabetlidir. Burada, kullanıma hazır biçimde teslim edilmemesinin teslimin gerçekleşmemiş sayılmasını geniş yorumlamak, devre mülk hakkına konu bölümün tamamlanmış kullanıma hazır olması değil, yüzme havuzu, restoran, diğer sosyal donatılarının da yararlanmaya, kullanmaya hazır olması biçiminde anlamak gerekir. Tüketici, kendi devresinde taşınmazı kullanacak olabilmesine karşın, turistik ürün olarak edinme amacına elverişli biçimde kullanma olanağından yoksun ise teslim gerçekleşmemiş sayılır.” denilmiştir. Yine devre mülk konusu yapıya ilişkin yapı kullanma izin belgesi ile kullanıma ilişkin iskân ruhsatının olmaması, inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı bu bağlamda değerlendirilecektir.

II.                VERİLENLERİN İADESİNDE KARŞILAŞILAN SORUNLAR

Tüketicilerin karşılaştığı bir diğer önemli sorun verdiklerinin iadesinde karşı taraf şirketin borca batık olması, faaliyetlerine başka şirket altında devam ediyor olması ve sair durumlardır. Gerek Türk Medeni Kanunu gerek Borçlar Kanunu gerekse İcra ve İflas Kanununda bu neviden kötüniyetli davranışlara ilişkin genel kaideler ve özel hükümler bulunmaktadır.  Sözün özür tahsilat için pek çok yol vardır. Örneğin Yargıtay, sözleşmeyi yapanla, tüketiciye devre mülklü taşınmaz satan şirketin farklı olması durumunda iki şirket arasında organik bağın olduğunu belirterek tahsilatın iki şirketten de yapılabileceğini belirtmiştir.

Sorunların pek çok çözüm yolu olmasına rağmen tüketici hangi çözüm yoluna başvurursa başvursun masrafları -daha sonra karşı taraftan almak üzere- peşin olarak kendisi yapacaktır. Yani günün sonunda verilenlerin iadesini sağlamak tüketicinin ekonomik durumuyla paralel hale gelmektedir.

SONUÇ

Tüketicinin kendisine dayatılan ve saldırgan satış yöntemleri ile yapılan sözleşmelere ilişkin aşamaları ve haklarını bilmesi gerekmektedir. Bu bağlamda tüketicinin Kanun ve yönetmelikle kendisine tanınan sürelere riayet etmeli ve en önemlisi bu konuda profesyonel destek almalıdır.